Géomètres-experts à Paris

Division d'un immeuble en lots de copropriété

L'état descriptif de division numérote les lots d'un immeuble et décrit pour chacun son emplacement, sa composition et son étage. Le géomètre-expert lève le bâtiment niveau par niveau, trace la limite entre ce qui appartient à un copropriétaire et ce qui reste commun, puis joint au règlement les plans correspondants. La cage d'escalier, les paliers, les gaines techniques, la toiture et les murs porteurs figurent parmi les parties communes, tandis que les cloisons intérieures, les revêtements et les équipements propres à un logement relèvent du privatif.

Calcul des tantièmes de charges

Les tantièmes expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes et servent de base au vote en assemblée générale comme à la répartition des charges. Leur détermination tient compte de la surface du lot, de son niveau, de son exposition et de sa consistance, et non du seul nombre de mètres carrés. Une erreur dans cette répartition se corrige par un modificatif à l'état descriptif de division, établi par un géomètre-expert et approuvé par la collectivité des copropriétaires.

Mesurage de la surface privative

La surface privative d'un lot se mesure au sol, à l'intérieur des murs et cloisons, en écartant les emprises de cloisons, les marches, les cages d'escalier, les gaines et les parties dont la hauteur sous plafond reste inférieure à 1,80 mètre. Les caves, garages et emplacements de stationnement sortent du calcul. Le mesurage se distingue de la surface habitable retenue pour la location, qui exclut en plus les combles non aménagés et les vérandas.

Les cotes intérieures se prennent au télémètre laser et, pour les volumes complexes, au scanner tridimensionnel qui produit un nuage de points exploitable en plan. Un écart supérieur à un vingtième au détriment de l'acquéreur ouvre droit à une diminution du prix de vente, ce qui explique la précision demandée sur les cotes intérieures.

Bornage et mitoyenneté en tissu bâti dense

Le bornage fixe la limite entre deux propriétés voisines et se conclut par un procès-verbal signé par les riverains, opposable aux tiers. Sur une parcelle urbaine étroite, la limite passe souvent dans l'épaisseur d'un mur ou le long d'une construction existante, ce qui impose un levé de façade et le dépouillement des titres anciens avant toute matérialisation. La reconnaissance de mitoyenneté précise quel mur appartient en commun aux deux fonds, information nécessaire avant une surélévation, un adossement ou un percement.

Interventions sur un immeuble collectif

• L'état descriptif de division identifie chaque lot et fixe la frontière entre parties communes et parties privatives. Les plans annexés au règlement de copropriété reprennent ce découpage niveau par niveau.
• Le modificatif d'état descriptif accompagne la création d'un lot nouveau, la réunion de deux appartements ou l'aménagement de combles. Les tantièmes des lots concernés sont recalculés et les plans mis à jour.
• La division en volumes sépare un ensemble immobilier en volumes superposés sans indivision, montage employé lorsque des commerces, des logements et un parking se partagent la même emprise.
• Le mesurage de surface privative fournit la cote portée dans la promesse de vente d'un lot. Le relevé se fait à l'intérieur des murs, hors emprises de cloisons et hors parties de faible hauteur.
• La reconnaissance de mitoyenneté détermine si un mur séparatif est commun aux deux immeubles ou appartient à un seul propriétaire. Le document sert de référence avant un adossement ou une reprise en sous-œuvre.
• Le bornage amiable matérialise les limites par des bornes scellées ou, en ville, par des repères métalliques posés dans le sol ou dans le mur. Le procès-verbal est signé par chaque riverain concerné.
• Le levé topographique d'une cour intérieure ou d'une courette restitue les niveaux, les émergences de réseaux et les contours des bâtiments qui l'entourent. Ces données servent aux projets de ravalement et de réfection des sols.
• Le relevé d'intérieur au scanner tridimensionnel produit les plans d'une cage d'escalier, d'un hall ou d'un plateau avant travaux. Le nuage de points permet de vérifier les hauteurs libres et les décalages entre niveaux.
• L'implantation d'un ouvrage en limite séparative est reportée sur le terrain à partir des plans du permis, puis contrôlée après exécution. Le contrôle évite un empiétement sur le fonds voisin.
• Les servitudes de cour commune, de vue, de passage ou de réseau sont recherchées dans les titres et portées sur un plan. Leur existence conditionne la hauteur et l'implantation des constructions projetées.
• Les pièces graphiques d'un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, plan de masse, plan de coupe et plan des façades, sont dressées à partir du levé de l'existant.
• Le plan de récolement des réseaux enterrés d'une parcelle localise les branchements d'eau, de gaz, d'électricité et d'assainissement avec leur profondeur. Le document est demandé avant toute ouverture de fouille dans une cour.

Honoraires d'un mesurage et d'un état descriptif

Le mesurage de surface privative d'un appartement se facture de 100 à 300 euros, le volume du logement, le nombre de pièces et la complexité des cloisonnements faisant varier le temps passé. Un état descriptif de division avec règlement de copropriété va de 1 500 à 6 000 euros selon le nombre de lots et l'état des plans disponibles, un modificatif portant sur un ou deux lots se situant entre 800 et 2 000 euros. Un bornage en parcelle urbaine demande de 700 à 2 500 euros, le nombre de riverains à convoquer et la recherche des titres anciens pesant davantage que la surface du terrain.

Sélection de géomètres-experts à Paris

GE3D : Implantée à Paris, GE3D intervient sur des missions d’architecture, de surfaces réglementaires, de copropriété, de foncier, d’urbanisme, d’activités du BTP et de relevés par drone. Elle produit également des plans de récolement de réseaux en classe A de précision.

Urbex GE : Implantée à Paris, Urbex GE prend en charge les levés architecturaux, le bornage, la topographie, la division foncière, la copropriété et les maquettes BIM. Son activité couvre aussi les plans topographiques, les implantations, le nivellement et les systèmes d’information géographique.

SCOP TT GEOMETRES-EXPERTS : Installée à Paris 11, SCOP TT GEOMETRES-EXPERTS tient son bureau principal dans le 11ᵉ arrondissement et bénéficie d’un agrément en aménagement foncier. Le cabinet réunit plusieurs géomètres-experts et travaille sous forme de SCOP.

Cabinet ROSEAU & Associés SARL de Géomètres-Experts : Installée à Paris 14, Cabinet ROSEAU & Associés SARL de Géomètres-Experts traite les travaux fonciers, le bornage, la topographie de précision, la copropriété, la division en volume, l’urbanisme, les surfaces et les diagnostics. Le cabinet établit aussi des modélisations 2D et 3D, à partir de levés au scanner 3D et au drone.

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