Agences de diagnostics immobilier à Paris
Le diagnostiqueur immobilier établit les constats réglementaires demandés à l'occasion d'une vente, d'une location ou de travaux. En copropriété, ces missions se dédoublent, puisque le lot privatif et les parties communes relèvent de documents distincts, commandés par des personnes différentes. L'accès aux caves, aux gaines techniques et aux combles conditionne l'étendue du repérage et les réserves portées au rapport.
Documents joints à la vente d'un lot de copropriété
La vente d'un appartement réunit, au-delà du dossier de diagnostic technique du logement, des pièces propres à la copropriété que le syndic délivre au vendeur. Ces documents se répartissent comme suit.
- Le mesurage de la surface privative, dit surface Carrez, porte sur les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur libre atteint 1,80 mètre. Les caves, garages et balcons en sont exclus, et une erreur supérieure à un vingtième ouvre droit à une réduction du prix.
- Le diagnostic de performance énergétique du lot décrit la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En chauffage collectif, les données sont calculées à partir des consommations de l'immeuble réparties selon les tantièmes.
- Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les logements construits avant 1949 et porte sur les revêtements intérieurs du lot. Les peintures des cages d'escalier et des couloirs relèvent d'un constat distinct, commandé par le syndicat.
- Le repérage amiante avant vente porte sur les matériaux accessibles sans travaux destructifs, dalles de sol, colles, conduits et enduits. Le dossier technique amiante des parties communes complète ce repérage pour les espaces collectifs.
- Le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité et celui de l'installation de gaz portent sur les parties privatives, tableau, circuits et appareils raccordés. Les colonnes montantes et les comptages collectifs n'entrent pas dans leur périmètre.
- L'état des risques naturels, miniers et technologiques renseigne sur l'exposition de la parcelle aux aléas recensés par le plan de prévention applicable. Les anciennes carrières souterraines figurent parmi les risques relevant de ce document dans plusieurs secteurs.
- Les pièces administratives de la copropriété, règlement, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées, carnet d'entretien et montant des charges, accompagnent les diagnostics techniques. Le carnet d'entretien récapitule les travaux réalisés sur les parties communes et les contrats en cours.
Le diagnostic technique global s'ajoute à ces pièces pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété, et peut être voté par l'assemblée pour tout immeuble existant. Son contenu associe un état apparent des parties communes et des équipements, une analyse des améliorations possibles et une estimation du coût des travaux à prévoir.
Repérages préalables aux travaux en parties communes
Le repérage amiante avant travaux est exigé avant toute intervention sur un immeuble dont le permis de construire est antérieur à l'interdiction du matériau. Son périmètre se limite aux ouvrages touchés par le chantier, mais il comporte des sondages destructifs que le repérage avant vente n'autorise pas.
Les matériaux amiantés rencontrés dans les immeubles collectifs anciens sont les dalles de sol vinyle-amiante et leur colle noire, les conduits en amiante-ciment des vide-ordures et des ventilations, les enduits et les flocages de sous-face de plancher. Le repérage précise la nature, la localisation et l'état de conservation de chacun.
Le dossier technique amiante des parties communes rassemble ces constats, la fiche récapitulative et le programme de surveillance. Le syndic le tient à disposition des occupants et des entreprises appelées à intervenir dans l'immeuble.
Le retrait d'un matériau amianté relève d'une entreprise certifiée, sous confinement, avec extraction d'air à filtration absolue et mesures d'empoussièrement. La durée du chantier et la neutralisation d'une circulation commune sont annoncées aux occupants avant le démarrage.
Le constat de risque d'exposition au plomb des parties communes porte sur les peintures des halls, des escaliers et des couloirs des immeubles anciens. Une unité de diagnostic dégradée classée au niveau le plus élevé impose des travaux au propriétaire, soit au syndicat pour ces espaces.
Le plomb se rencontre également dans les canalisations d'eau anciennes des colonnes montantes et des branchements. Le remplacement de ces conduites relève d'une décision d'assemblée générale, puisque la colonne est une partie commune jusqu'au compteur du lot.
Le repérage avant démolition s'impose quand une opération supprime un volume bâti, cloisons porteuses et planchers compris. Son rapport sert à orienter les déchets vers les filières de traitement adaptées et à chiffrer le poste évacuation.
Le diagnostic de l'installation d'électricité des parties communes porte sur le tableau général, l'éclairage des circulations, la mise à la terre et la protection différentielle. Les anomalies sont consignées et hiérarchisées, puis présentées à l'assemblée en vue d'un vote de travaux.
Le contrôle des installations de gaz collectives concerne les conduites montantes, les organes de coupure et la ventilation des locaux techniques. L'installation intérieure de chaque logement reste contrôlée séparément, à l'occasion d'une vente ou d'une location.
Le diagnostic termites s'applique dans les communes désignées par arrêté préfectoral et porte sur les bois de structure accessibles. En immeuble collectif, l'examen couvre les planchers bois, les trémies d'escalier et les bois de charpente des combles communs.
Les autres insectes à larves xylophages, capricorne et lyctus, ainsi que la mérule, sont recherchés lors du même passage, bien qu'ils ne fassent pas l'objet d'une obligation. Leur présence dans un plancher bois mitoyen de deux lots engage à la fois le syndicat et les copropriétaires concernés.
Le diagnostic assainissement ne concerne que les immeubles non raccordés au réseau collectif, situation rare en tissu urbain dense. Le contrôle porte alors sur le dispositif de traitement et sur son exutoire.
L'accès aux locaux conditionne la validité de tous ces repérages. Une cave fermée, une gaine technique inaccessible ou un comble non visitable donnent lieu à une réserve au rapport, qui devra être levée par un passage complémentaire.
Certification et assurance du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur exerce sous une certification de personnes délivrée par un organisme accrédité, distincte pour chaque domaine, amiante, plomb, gaz, électricité, performance énergétique et termites. La certification est valable cinq ans et son renouvellement suppose des épreuves théoriques et pratiques.
L'accréditation des organismes de certification est délivrée par le comité français d'accréditation. Cette chaîne garantit que les compétences évaluées correspondent au référentiel de chaque diagnostic.
L'assurance de responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur couvre les conséquences d'un rapport erroné ou incomplet. L'attestation mentionne les domaines couverts, point à vérifier quand la mission porte sur des parties communes de grande surface.
Tarif des diagnostics en copropriété
Le prix d'un dossier complet de diagnostics se situe entre 200 et 400 euros pour un appartement, et entre 300 et 700 euros pour une maison, selon la surface et l'ancienneté. Un diagnostic d'électricité ou de gaz pris isolément se facture de 100 à 150 euros, un diagnostic de performance énergétique de 120 à 250 euros. Un repérage amiante avant travaux sur parties communes va de 500 à 2 000 euros selon le nombre de sondages, et un diagnostic technique global d'immeuble de 3 000 à 10 000 euros selon le nombre de lots et d'équipements.
Sélection d'experts en traitements et diagnostics à Paris
ISDIAG : Implantée à Paris, ISDIAG intervient sur les diagnostics immobiliers réglementaires liés à la vente, à la location et aux travaux. Ses prestations comprennent le DPE, l’amiante, le plomb, le gaz, l’électricité, les termites et le mesurage Loi Carrez ou Loi Boutin.
Ecodiag Immo : Présente à Paris, Ecodiag Immo établit des diagnostics immobiliers pour les ventes et les locations. Elle traite aussi le repérage amiante avant travaux, le DPE, les états des lieux et le mesurage, avec des interventions annoncées sur l’ensemble de la ville.
Prévention et Diagnostics : Basée à Paris, Prévention et Diagnostics couvre plusieurs diagnostics immobiliers destinés aux particuliers comme aux professionnels. Les contrôles comprennent le plomb, l’amiante, le DPE, le gaz et l’électricité selon la nature du bien et de l’opération immobilière.
ODE Diagnostic Paris : Installée à Paris, ODE Diagnostic Paris se consacre aux contrôles et diagnostics immobiliers liés aux transactions, aux mutations et aux travaux. Son périmètre comprend aussi l’assistance des établissements recevant du public pour les obligations d’accessibilité.
Intervenants établissant des constats techniques en immeuble (non réglementaires)
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